На что, по опыту столичных риелторов, обычно опираются покупатели при выборе «вторичного» жилья в Москве и ближнем Подмосковье? Цена. При выборе квартир эконом-класса это самый значимый фактор. Если квартира более-менее пригодна для заселения, то чем выше скидка от среднерыночного значения цен, тем больше вероятность, что её купят быстро. К сожалению, этой особенностью нередко пользуются мошенники. Транспортная доступность. Ключевой фактор – наличие или отсутствие станции столичного метро рядом с домом, где продаётся квартира. В ближнем Подмосковье – станции пригородной электрички. Остальное опытных покупателей интересует во вторую очередь, ведь о жутких столичных пробках помнят все. Социальная инфраструктура. Детский сад, школа, поликлиника в пешей доступности – важнейшие факторы для семейных покупателей и для тех, кто всерьёз рассчитывает создать семью. Близостью магазинов, торговых центров и кинотеатров интересуются, как правило, реже. Тип дома, год постройки. Квартирами в старых домах, а также квартирами с неудобной планировкой многие покупатели не интересуются изначально. Среди важных недостатков: крошечные прихожие и коридоры, маленькие кухни, маленькие балконы или лоджии (либо вовсе отсутствие таковых). Как правило, подобные минусы компенсируются более низкой ценой, поэтому покупатель найдётся всё равно. Состояние подъезда, дома. Очень часто, увидев грязный, неотремонтированный подъезд, потенциальный покупатель отказывается от просмотра самой квартиры даже в сегменте эконом-класса. Не лучшее впечатление оставляет и фасад, явно требующий хотя бы косметического ремонта. Но состояние подъезда для покупателя куда важнее. Отдельный возможный минус – неработающий лифт. Правда, ушлым риелторам и хитрому продавцу ничто не мешает солгать, что неудобство с лифтом – временное. Состояние квартиры. Считается, что продать чистую и свободную, готовую к вселению квартиру с небольшим косметическим ремонтом значительно проще, чем неубранную, захламлённую и без ремонта. Существенный фактор, негативно влияющий на желание купить жильё, – устойчивые неприятные запахи в квартире. Наличие пресловутого «евроремонта» и разного рода нестандартных перепланировок – далеко не всегда плюс, а чаще, наоборот, серьёзный минус. Потенциальные покупатели в большинстве своём могут совсем не разделять вкусов продавца. Зато обязательно обратят внимание на цену выше среднерыночной, если квартира выставлена с надбавкой «за ремонт» (а чаще всего так и бывает). Отдельный фактор – наличие несогласованных и, по сути, незаконных перепланировок. От покупки таких квартир часто отказываются вообще. Потенциальные владельцы лишнего общения с органами жилищной инспекции, как правило, не желают. И продавцу обойтись без снижения стоимости квартиры на размер «компенсации за будущие хлопоты» будет сложно. К тому же, далеко не каждую перепланировку в принципе можно узаконить. А это уже означает неизбежные затраты на приведение квартиры в первоначальный вид и отложенное вселение новых хозяев. Вид из окна. Всё довольно просто: вид на трубы ТЭЦ, промзону или оживлённое шоссе может сильно разочаровать потенциального покупателя, если квартира не продаётся «ниже рынка» и продавец честно не предупредил о «нехороших пейзажах» заранее. В свою очередь, вид на лес, парк или реку может сгладить неприятное впечатление от других негативных факторов и иметь решающее значение при прочих равных условиях. Посторонние шумы. Если потенциальный покупатель заметит что-либо подобное, шансы продать ему квартиру, как правило, резко уменьшаются. По крайней мере, без снижения цены (если квартира и без того не продаётся с дисконтом). Очевидный пример – шум от дороги под окнами. Но есть и более «экзотические» – периодический шум от работающих кондиционеров на фасаде, шум от работающего лифта, шумное кафе почти под окнами и т. п. Расположение квартиры и этаж. Фразу «Первый и последний не предлагать!» из объявлений ещё советских времён наверняка помнят многие. Потому общее правило: квартиры на первом и последнем этаже при всех прочих равных дешевле. Также чуть меньшей популярностью часто пользуются так называемые «угловые» квартиры (с двумя «внешними» стенами в одной комнате). Считается, что они холоднее остальных, особенно в панельных домах. Экология района. Парк поблизости – не самый последний критерий выбора места проживания. По крайней мере, для столицы. Как правило, экологический фактор уже заложен в базовую среднерыночную цену квартир на определённой территории. Например, известно, что в относительной дороговизне квартир в Западном административном округе Москвы не последнюю роль играет едва ли не лучшее во всей столице соотношение промышленных и зелёных зон. Разумеется, в пользу последних. Но есть и сугубо индивидуальные особенности конкретных домов. В первую очередь, речь идёт о наличии рядом с ними ТЭЦ, промзон, автозаправок и крупных магистралей. Этот фактор, как правило, влияет на стоимость квартиры в меньшую сторону. Автор: Михаил Найдён